donate button
youtube
twitter
facebook

אט"ד מתנגדת לתכנית הבנייה במתחם בני ברק צפון

11/01/2009
הגדל

ב- 06.01.09 הגשנו התנגדות לתכנית מקומית למתחם בני ברק צפון. מדובר בתכנית בשטח השייך לעירית בני ברק, וגבולותיו הם: במערב - דרך מבצע קדש, בצפון - נחל הירקון וגבול מוניציפאלי עם ת"א, במזרח - דרך מס' 4 וגבול מוניציפאלי עם פתח תקווה, בדרום - דרך אם המושבות/ ששת הימים והשטח הבנוי של בני ברק.

 

מטרת התכנית לתכנן מחדש את המתחם ע"י שינוי ייעודי קרקע קיימים לצורך פיתוח של מוקד תעסוקה. לצורך כך נקבעו זכויות בניה מפליגות- סה"כ השטח המותר לבניה, לכלל היעודים בתחום התכנית, הוא 1.5 מיליון מ"ר שטחים עיקריים. למרות החשיבות הרבה של הקמת שטחי תעסוקה לעיר בני ברק, מדובר בשטחי בנייה בהיקף, שאין כל קורלציה הגיונית בינו לבין:

  • גודל השטח (1450 דונם)
  • אופי השטח- רצועה צרה אשר נחצית ע"י שני כבישים ראשיים (איילון מזרח ואם המושבות) ומסילת רכבת וכוללת בינוי אותו יש לפנות לצורך בניה מחדש
  • הצרכים של תושבי בני ברק ושל העובדים הרבים שיאכלסו את אזור העסקים הצפוף
  • לוחות הזמנים האפשריים למימוש זכויות הבנייה (סיכון להיוותרות זכויות לא ממומשות שלא ניתן לנייד)
  • עקרונות תכנון בר קיימא

 

יש לבחון אזורים מסוג זה, כמו רמת החייל ועתידים, על מנת להבין את סדרי הגודל של הבינוי המוצע כאן (ברמת החיל כיום 450,000 מ"ר בינוי) ועד כמה הוא מנטרל כל אפשרות לשינוי בטווח הרחוק, כאשר יתעורר הצורך העירוני בשימוש קרקע אחר שלא יוכל להכיל את כל אותן זכויות בניה מפליגות הניתנות כאן. התכנית מתווה למעשה את אופי התכנון והבינוי למתחם בני ברק צפון לתקופה של 20-25 שנים, אך נמנעת מהתייחסות לדמותה של העיר.

 

שטחים פתוחים

 

אחת ממטרות התכנית המוצהרות היא קביעת שטח ציבורי פתוח בגדה הדרומית של נחל הירקון, כפארק עירוני לרווחת תושבי בני ברק. אולם, בפועל נמצא הפארק במרחק גדול משכונות העיר בני ברק הסובלות ממחסור אקוטי בשטחים פתוחים, כאשר מתחם התעסוקה משמש כחיץ בין העיר לבין הפארק.

כמו כן בולט העדר הקצאת שטחים פתוחים בצידה הדרומי של התכנית (קרוב יותר לשכונות העיר בני ברק) והעדר התניות לצורך הבטחת הפיתוח של השטחים הפתוחים.  

למרות שלא מדובר בתכנית בנייה למגורים המחויבת בהקצאת שטחים פתוחים לטובת התושבים, אין להתעלם מהצורך המשווע של תושבי בני ברק בשטחים פתוחים, צורך אשר גורם להם ללכת מרחקים ארוכים לשטחים פתוחים בעיר רמת גן או לנסוע (אפילו באופן מאורגן) לחורשה ברחוב ולנברג בתל אביב.

 

תחבורה ונגישות

 

נושא נוסף הנדרש להתייחסות כוללת וארוכת טווח הינו נושא התחבורה. האזור הוגדר בתכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 5) כאזור מוטה תחבורה ציבורית, אולם נראה כי בתכנית בני ברק צפון הושם דגש על נתיבי התחבורה לרכב הפרטי, יותר מאשר על אפשרות ליצור מתחם מוטה תחבורה ציבורית באופן ממשי, לא רק כמס שפתיים. הכוונה למתחם שיישען על תחבורה ציבורית באופן מובהק והמרחבים בו יהיו מזמינים ונגישים מבחינת הולכי רגל ורוכבי אופניים. סביבות מסוג זה מאפשרות חופש תנועה, אי-תלות ברכב פרטי ואמינות בזמני נסיעה וכן תורמות לאיכות האוויר באזור. הוראות התכנית אינן יוצרות מצב זה אלא להיפך, ישנה הסתמכות על הרכב הפרטי ועידוד של המשך השימוש המאסיבי בו.

יש לממש הלכה למעשה את הוראות התמ"מ בדבר תכנון המתחם כאזור מוטה תח"צ ולתת לכך ביטוי מהותי בהוראות התכנית.

 

בניה ירוקה

 

בהוראות תכנית זו אין התייחסות מפורשת ורחבה לבניה ירוקה למעט הנחיה בנוגע למים אפורים והנחיה להפרדת פסולת. מן הראוי כי לאחר אישור המסמך בנושא בניה ירוקה בועדה המחוזית, תקודם התכנית כך שתחייב את כל התכניות המפורטות שייגזרו ממנה לעמוד בעקרונות הבניה הירוקה כפי שגובשו במסמך או כל מסמך שיחליפו.

קיימת חשיבות מכרעת לחייב הטמעת הוראות בניה ירוקה בתכנית המאפשרת מסת בינוי בהיקף אדיר שמימושו יארך שנים. לתכנית זו פוטנציאל השפעה סביבתית רחבה ולכן יש לה חשיבות מכרעת בקידום נושא הבניה הירוקה.

 

זיהום אוויר וקרקע

 

תקן איכות האוויר בתכנית כפוף לתקן TA-Luft 86. זהו תקן גרמני מיושן העומד לפוג גם בארץ כשיכנס לתוקף מעשי חוק אוויר נקי (ואף לפני זה). מפעלים גדולים יידרשו לעמוד בתקן האירופי החדש IPPCושאר מקורות הפליטה יידרשו לעמוד בתקן הגרמני החדש TA-Luft 2002. דרשנו לחייב את תקני הפליטות בתכנית לפי תקנים מעודכנים אלו.

בנוסף דרשנו כי בהוראות התכנית יקבע הכנת תסקיר כולל לכל האזור, ולא אוסף מבודד ומנותק של תסקירים לכל כביש, מפעל או מרכיב אחר באזור התכנית וזאת על מנת לבחון את השפעתם המצטברת של הכבישים, הרכבות והמפעלים באזור. הכוונה ליצירת "תקן גג" בו תקבע תקרת מקסימום לזיהום לאזור כולו לפי התקן העדכני ביותר שממנו ייגזרו ההיתרים הנקודתיים למפעלים, תתוכנן תנועת המכוניות והיקפה וכן יקבעו הדרכים לצמצום הפליטות לצורך עמידה בתקן. כמו כן דרשנו לכלול את הזיהום הפוטנציאלי מתחנות הדלק ב"תקן הגג", ועל פי תקן זיהום כללי לאזור לגזור את מספר תחנות הדלק ומיקומן.

 

"הסיפון"

 

בתכנית ישנן הוראות לבניית "סיפון" – מבנה קירוי מעל כביש איילון מזרח, כבישי השרות שלו ומסילת הרכבת. מדובר במבנה שאורכו בסדר גודל של כ- 1,300 מ', ובקיר בגובה מינימום של כ- 9 מ' עליו מתוכננים ככל הנראה חניונים, מבנים ואף מגדלים. "הסיפון" צפוי להגביה את פני השטח בצורה משמעותית ולהגדיל את החיץ שבין העיר בני ברק לפארק הירקון. כמו כן ישמש הסיפון כמכשול במערכת הצירים הירוקים שאמורים לספק שדרות ירוקות ונוחות להליכה ולרכיבה על אופניים מהעיר אל הפארק.

לא ברור כיצד תיראנה החזיתות של מבנה הדרך הענק ברחובות הסמוכים. ככל הנראה יהיו מקומות בהם יתנוסס ממפלס הרחוב קיר בגובה 9 מטרים או יותר, שעליו ייבנו גם קומות חניה ומבנים. מעבר לכך קיימת גם בעיית זיהום הקשורה במבנה הסיפון וכוללת זיהום אוויר ממכוניות, קרינה ממערכת הרכבות ושינוע חומרים מסוכנים, וכן פירי אוורור מתוך מנהרת התחבורה שיופנו החוצה אל המתחם הבנוי בצפיפות.

 

 

מה ברצוננו לשנות?

 

בשל הטיעונים התכנוניים כפי שהוצגו לעיל, המלצנו שלא לקבל את התכנית במתכונתה המוצעת ולהורות על השינויים הבאים:

א.    הגדרת שטחים פתוחים איכותיים בכל אחד מהמתחמים.

ב.    יצירת מנגנון רחב לפיתוח השטחים הפתוחים, המרחב הציבורי והצירים הירוקים בשטח התכנית.

ג.    הקצאת פארק  עירוני בשטחה הדרומי של התכנית- צמוד דופן לעיר בני ברק.

ד.   הקמת גוף אחראי לפיתוח פארק הירקון.

ה.   הקמת מנהלת שתהיה אחראית עוד בשלבי התכנון לפיתוח השטחים הפתוחים, המרחב הציבורי והצירים הירוקים בשטח התכנית.

ו.   שינוי התליות התחבורה- הוספת התניות בדבר הקמת שאטל בין העיר בני ברק לפארק, פיתוח שבילי אופניים, פתיחת כביש אם המושבות במלואו בשלב מוקדם יותר של התכנית וכן התניית הבינוי מעבר ל- 615,000 מ"ר בהקמת מערכת הסעת המונים.

ז.   פיתוח המתחם כאזור מוטה תחבורה ציבורית ומתוקף כך צמצום תקני החנייה, פיתוח המרחב הציבורי, פיתוח רשת שבילי אופניים, פיתוח תחבורה ציבורית איכותית ועידוד השימוש בה.

ח.   הטמעת עקרונות הבניה הירוקה בתכנית הכוללת ובתכניות המפורטות למתחם.

ט.  הבהרות בנושא הסיפון, ביניהן שטח הסיפון, היקף הבניה המתוכננת עליו או בסביבתו, ייעודי הבנייה, כיצד צפוי להתמודד עם זיהומי רעש, אוויר, קרינה וחומרים מסוכנים וכן חיוב בתסקיר השפעה על הסביבה.

 

מעבר לכך, אנו ממליצים לשקול מחדש את היקפי הבניה המתוכננים, אשר אין להם אח ורע במטרופולין גוש דן. עמדת אדם טבע ודין היא כי אין לאשר תכנית מסוג זה, אשר סותמת את הגולל לאפשרות של שינוי לרווחת הציבור בעשרות השנים הבאות.

עבור לתוכן העמוד