ססגון: הוועדה המחוזית דורשת תסקיר

ב 28.4.09 קבעה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה כי שיש להכין תסקיר סביבתי שייבחן חלופות למיקום המלון ובכלל זה חלופת האפס, בטרם יימשך הדיון בתוכנית להקמת בית המלון בעמק ססגון שבתמנע. קביעה זו מחזקת את החלטת בית המשפט המחוזי שפסק כי ההחלטה על אישור התוכנית התקבלה שלא כדין.
לאור כך, אדם טבע ודין מצפה כי מרכז ההשקעות יבטל את תמיכתו בפרויקט. לדברי עו"ד ציפי איסר-איציק, "תמיכת מרכז ההשקעות בתוכנית מעוררת תמיהות לנוכח העובדה שבית המשפט פסק כי התוכנית אושרה שלא כדין".

עו"ד נירית לוטן מאדם טבע ודין מברכת על ההחלטה ואומרת כי על הוועדה לשקול בעיון את כל החלופות המוצעות ולבחור בזו המבטיחה את השמירה על נוף הבראשית הייחודי של עמק ססגון ובקעת תמנע. "החלטת הוועדה המחוזית שהתקבלה ברוב קולות, לבחון חלופות נוספות למיקום הפרויקט, לרבות החלופה שלא לבצע אותו כלל, מחזקת את החלטת בית המשפט המחוזי שפסק כי ההחלטה על אישור התוכנית התקבלה שלא כדין. לאור החלטת בית המשפט ומוסדות התכנון, אנו מצפים כעת ממרכז ההשקעות שבמשרד התמ"ת לבטל את תמיכתו בתוכנית ולהסב את הכסף שיועד לפרויקט לפרויקטים אחרים שאינם פוגעים בסביבה".
טרם התקיים הדיון בוועדה המחוזית פנתה אדם טבע ודין לשר להגנת הסביבה ולשר התמ"ת להתערב נגד אישור התוכנית. במכתב לשר התמ"ת בנימין (פואד) בן אליעזר דרשנו כי ייפרע את ההתחייבות הירוקה של מפלגתו ויעצור את תמיכת מרכז ההשקעות בתוכנית המזיקה של בניית המלון. במכתב לשר להגנת הסביבה, גלעד ארדן ביקשנו את התערבות משרדו בכדי להשפיע על ביטול התוכנית.

מתוך פסיקת בית המשפט

ביהמ"ש קבע כי התוכנית אושרה תוך פגיעה חמורה בשלטון החוק וחייב להחזיר את התוכנית לועדה המחוזית לתכנון ולבנייה לדיון מחודש.

להלן מספר ציטוטים מרכזיים מתוך פסיקת בית המשפט:

1.  "מדובר באזור ייחודי. תיאור העותרים לפיו מדובר בשטח אשר נשמר עד ליום הזה כשטח מדברי בתולי של נופי בראשית, אינה הפרזה אלא קולעת למציאות. דווקא באזור כזה, חשיבות ההקפדה על הערך של איכות הסביבה, עומדת במלוא קומתה... לכן יש לעשות כל מאמץ פרשני במסגרת הנורמטיבית הנתונה כדי לשמור על המשאבים המצומצמים מאד של טבע ונוף"

2.  "ישנו שילוב בין היבט דיוני [התעלמות מתוכנית המתאר הארצית שחלה על השטח - תמ"א 35] לבין היבט מהותי [ערכו הנופי-סביבתי של השטח]  שיחדיו מצביעים על פגיעה חמורה בשלטון החוק..."

 

כמו כן, השופט דוחה את טענת היזמים כי יש לפסול את העתירה משום שהעותרים השתהו בהגשתה וקובע כי למרות שמדובר בתכנית שכבר אושרה, הרי שהעובדה כי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה התעלמה מחובתה לקיים דיון עפ"י הוראות תמ"א 35, כמתחייב בחוק, מהווה פגיעה חמורה בשלטון החוק, במיוחד לאור ערכו המיוחד של השטח.

תמ"א 35 מייחסת לשטח מסוג זה ערכי טבע ונוף ייחודיים ומחייבת בפיתוח זהיר ומבוקר המתחשב במכלול הנופי הייחודי. השופט ציין כי העדר דיון שכזה לא אפשר התייחסות לאותם הערכים. כמו כן, לא הוגש נספח נופי סביבתי לועדה כנדרש  וכך, נמנעה מהועדה האפשרות לבחון באופן מעמיק וכולל את ההיבט הסביבתי.

 

 

פגמים בתכנית

השופט מציין שני פגמים שנפלו בתכנית, ושאותם היה על הוועדה המחוזית לבחון, לו הייתה מקיימת דיון כנדרש לפי תמ"א 35:

הראשון, התוכנית כוללת בניית מלון בשטח כולל של 42 דונם, לעומת 24 דונם כפי שאושר בתוכנית המקורית. חריגה זו מהווה סטייה משמעותית מתוכנית המתאר המקומית.

השני, נוגע בעניין הפיזור של הבניה בשטח ממנו עולה שאלה קשה של סבירות. כך, מתוך פסק דין: "הרושם הוא שהמלון שמוגבל ל-8% או בפועל 14%, משתלט במובן מסוים על פני השטח הכולל"

 

העתירה הוגשה באמצעות עו"ד נירית לוטן ועו"ד אלי בן ארי ונתמכה בחוות דעת של המתכננת יעל דורי מאדם טבע ודין ושורה של מומחים ואנשי מקצוע נוספים, ביניהם הפרופסור אמוץ זהבי.

 

עו"ד ציפי איסר-איציק, מנכ"ל אדם טבע ודין: "פסק הדין מהווה תקדים חשוב בכל הנוגע לביצוען של תוכניות מיושנות אשר אינן הולמות את רוח הזמן ואינן מתחשבות בצרכי הדורות הבאים ומנוגדות לעקרונות של פיתוח בר קיימא, אשר מעוגנים בין היתר בתמ"א 35. החלטה זו צריכה לשמש אות אזהרה לאותם יזמים בפרויקטים בהם מבקשים לפגוע בערכי טבע ונוף באמצעות שימוש בתוכניות מיושנות, כדוגמת כפר הנופש בפלמ"חים, הפרויקט התיירותי בחוף כורסי וכפר הנופש בחוף בצת. אנו מקווים כי תקדים זה יתמרץ את הכנסת לקדם הצעת חוק שתכליתה לחייב דיון מחודש בכל התוכניות המיושנות מסוג זה, על מנת לחסוך את הצורך להגיע לבית משפט בכל פעם מחדש. "

 

 

 

רקע: מהי התכנית?

מדובר בתכנית להקמת מתחם מלונות שיתפרש על פני 200 דונם, ויכלול ארבעה אגפים שונים וביניהם אגף ספא ואגף לרכבי 4X4, שביניהם יתפתל לו נהר מלאכותי על פני 36 דונם, בריכות מים, "גנים טרופיים" וכו', והכל בלב שטח מדברי בראשיתי ולא מופר, המוקף כולו שמורות טבע.

אנו טוענים שהתכנית המפורטת שמכוחה עומד להיות מוקם המלון סותרת את הוראות תכנית המיתאר המקומית לה היא כפופה, שכן על פי הוראות התכנית המקומית ניתן היה לבנות מלון על פני שטח של 24 דונם בלבד, והתכנית המפורטת, בעזרת פרשנות "יצירתית" להוראות, אישרה להקים אותו על פני לא פחות מ-200 דונם.

איך זה קרה?

בתכנית המפורטת הוקצה שטח של 300 דונם לאזור תיירות ונופש, ובו , לצד מוקדי ביקור, נקבע שניתן להקים מוקד תיירות. ההוראה בתכנית קובעת: "המוקד יכלול מלון אחד בשטח כולל של עד 8% מסך השטח" כלומר את המלון כולו, על כל מתקניו, צריך היה להקים על פני 24 דונם (שהם 8% מ300 דונם) לעומת זאת, בתכנית שהגיש היזם ושהוועדה המחוזית אישרה, נבחרה פרשנות אחרת להוראה בדבר אותם שמונת אחוזים, כאילו היא מדברת על שטח בנוי (כלומר 24,000 מ"ר) אותם ניתן לפרוש על פני השטח כולו, לצד הנהר המלאכותי, הדרכים, הגנים וכו'. פרשנות זו, פרט לכך שהיא מנוגדת לחלוטין ללשונו הפשוטה של הסעיף, סותרת כל היגיון תכנוני, סביבתי ואת הוראות התכנית המקומית עצמה. לפיכך, לעמדתנו, התכנית בטלה.

גם אם מקבלים את הפרשנות היצירתית של היזם (ואנחנו לא), הרי שעל פי תקנות התכנון והבנייה הקובעות כיצד יש לחשב שטחי בנייה, התכנית המפורטת אישרה בנייה על פני שטח גדול כמעט פי שניים מהשטח שאושר במקומית- אם המקומית אכן אישרה בנייה של 24,000 מ"ר, התכנית המפורטת מאשרת בנייה על פני לא פחות מ42,000 מ"ר!

אנו טוענים שעל פי הוראות המעבר של תמ"א 35 ובהתחשב באופי התכנית, שכוללת בינוי נרחב כל כך באזור שהוגדר בתמ"א כאזור רגיש הראוי לשימור, היה על המועצה הארצית לדון בתכנית ולבחון את התאמתה להוראות התמ"א. דיון שכזה לא נעשה, ותסקיר השפעה על הסביבה בהתאם להוראות התמ"א לא נערך.

לעתירה צורפו, בנוסף לחוות דעתה המפורטת של יעל המתייחסת הן להיבטים התכנוניים והן להיבטים הסביבתיים של התכנית, גם חוות הדעת של הגיאולוג פרופ' עמנואל מזור, הזואולוג פרופ' אמוץ שפירא, הביולוג ד"ר אורי שיינס והמתכנן ד"ר יודן רופא, המתייחסים כל אחד בתחומו לנזק שיגרום אישור הפרויקט בהיקפו הנוכחי ולחוסר הסבירות שבאישור התכנית במתכונת שאושרה.

הבניה בתמנע - עמדת אט"ד

תוכנית הבנייה שאושרה בתמנע עלולה לגרום נזק רב לסביבה באחד המקומות הרגישים לפיתוח בארץ – בקעת תמנע ולכן ראוי היה שתדון מחדש במוסדות התכנון ובהם יילקחו בחשבון כל ההשלכות הסביבתיות הגלומות בתוכנית זו.

עו"ד נירית לוטן מאדם טבע ודין אומרת כי פרסום דבר הפקדת התוכנית היה לקוי וכך נפגע זכות הטיעון של כל מי שעלול להיפגע כתוצאה מאישורה של התוכנית ובפני הועדה לא הונחה התשתית העובדתית במלואה, על מכלול הנימוקים הנזקקים לקבלת החלטה מושכלת. "מקרה זה חמור ביותר משום שמדובר בתכנית החלה על כברת ארץ ייחודית ורגישה מבחינה ערכית, נופית ואקולוגית, אילו היה מתפרסם דבר הפקדתה של התכנית כפי שאפשר היה לצפות ובאופן חוקי אשר היה מאפשר את דבר ידיעתה ברבים, הרי שהן ארגוני הסביבה (לרבות אדם טבע ודין) והן חלקים נרחבים מקרב הציבור העלול להיפגע כתוצאה מאישורה, היו מגישים בגינה התנגדות פורמאלית חד-משמעית."

עו"ד לוטן הוסיפה כי תמוה בעיניה שעצם העובדה שלתוכנית לא הוגשה כל התנגדות, לא היווה אות אזהרה עבור מארגניי התוכנית. "ניתן היה לצפות כי לתכנית בנייה בהיקף כה נרחב, שהשפעתה על הסביבה כה רבה, יוגשו התנגדויות לא מעטות, אולם בפועל לתכנית לא הוגשה כל התנגדות. לכאורה היה אמור הדבר ללמד על כך שאין התנגדות בציבור לתכנית אולם למעשה פני הדברים שונים בתכלית. אנו יכולים לומר היום בבטחה כי העדר ההתנגדות נבע מהעדר ידיעה בקרב ציבור נרחב על זכותו להתנגד, אשר נבעה מפגם שנפל בהליך פרסום התכנית."

באדם טבע ודין מבקרים גם את העובדה כי על אף שהתכנית היא בעלת השפעה חסרת תקדים על הנוף והסביבה, לא נערך במסגרתה תסקיר השפעה על הסביבה