תכנון בר קיימא

מקדמים היום תכנון עירוני שמשלב ריאות ירוקות ושטחים פתוחים - בשביל העתיד
תחושת הלחץ בחברה הישראלית נובעת מסיבות מגוונות - החל מהעמידה בפקקים בדרך לעבודה, דרך תורים במשרדי הרשויות, בדואר, וכלה בצפיפות במרחבים הציבוריים כמו בפארק העירוני או בחוף הים. אנו מקדמים כיום תכנון נכון, ארוך טווח, אשר לוקח בחשבון את כלל המשתנים וההתפתחויות העתידיות ובעיקר את הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל.

זה לא משבר דיור, זה משבר תכנון.

כולנו מכירים את התחושה הזו: יוצאים בבוקר מהבית ומיד מרגישים את הלחץ הנפשי, את העומס. בישראל, לרוב, תחושת הלחץ שכולנו מרגישים משויכת למתח הביטחוני בו אנו נמצאים. אולם הלחץ הביטחוני הוא רק חלק קטן ממנו. תחושת הלחץ בחברה הישראלית נובעת מסיבות מגוונות – החל מהעמידה בפקקים בדרך לעבודה, דרך תורים במשרדי הרשויות, בדואר, וכלה בצפיפות במרחבים הציבוריים כמו בפארק העירוני או בחוף הים. על מנת לבחון את האתגרים ואת הפתרונות להפגת תחושת הלחץ, על מוסדות המדינה לבצע תכנון נכון, ארוך טווח, אשר לוקח בחשבון את כלל המשתנים וההתפתחויות העתידיות ובעיקר את הגידול הצפוי באוכלוסיית ישראל – תכנון שלא נעשה היום, בלשון המעטה.

כמה עובדות:

  • אוכלוסיית ישראל מונה כיום 8.9 מיליון איש, כאשר רובה המכריע, כ 90% ממנה, חי על כ-40% משטחה, מבאר שבע וצפונה. עקב כך, כבר כיום, ישראל היא אחת המדינות הצפופות בעולם ובוודאי הצפופה ביותר מבין מדינות המערב.
  • ·         92% מהציבור בישראל מתגורר ביישובים עירוניים. ב-2015 הוכרז כי 50% מאוכלוסיית העולם מתגוררת בערים ואילו אצלנו זה המצב כבר עשרות שנים. עוד לפני הבנת הייחודיות של ישראל, כבר לפי נתון זה אנחנו חייבים להשקיע את מירב המאמצים בשדרוג איכות החיים העירונית.
  • שטחה המצומצם של המדינה מצד אחד וגידול האוכלוסין יוצא הדופן מצד שני הם נתוני בסיס שאיתם נצטרך להתמודד בבואנו לתכנן את חיינו כאן. בעוד שיעור גידול האוכלוסין במדינות המערב ובייחוד במדינות האיחוד האירופי הינו מקסימום 1% ובחלק מהמדינות כמו איטליה יש גידול שלילי, אצלנו גידול האוכלוסין עומד על 1.8%. אם מוסיפים לעובדה זו את התקדמות הרפואה והטכנולוגיה שמגדילות תדיר את תוחלת החיים, אנו עתידים לחיות במדינה שבה 15-20 מיליון איש בשנת 2048, שנת המאה למדינה.
  • נוסיף לכך את הגידול ברמת החיים, שמתבטא בהגדלת שטח יחידות הדיור, את הצורך בשטחים לשימושים שונים כמו תעסוקה, אספקת משאבים כגון מים ואנרגיה, וניווכח כי העתיד צפוי להיות צפוף ביותר, כאשר ייעודים רבים “מתחרים” על אותה כמות קרקע.
  • שטחה המצומצם של המדינה הוא נתון קשיח (למרות שאיפות ההתפשטות השונות או הרצון לבנות איים מלאכותיים) אולם עד כה מערכת התכנון לא קבעה באופן נחרץ גבולות נוקשים לפיתוח, אלא להיפך. בעולם קיימות תכניות המגבילות באופן מוחלט את שטחי הפיתוח ואילו אצלנו נפרצים הגבולות של המרקמים העירוניים למען כל גחמה פוליטית או בשם כל משבר שהוא. יישובים חדשים צמודי קרקע עדיין מאושרים ומוקמים. באופן אבסורדי, כשליש מהיתרי הבניה שניתנו בשנים האחרונות היו עבור צמודי קרקע.
  • משבר הדיור ומשבר התחבורה, אשר מעסיקים את מקבלי ההחלטות והציבור בשנים האחרונות, הינם ניצנים או “סימפטומים” של  הבעיה העצומה העומדת בפתחנו. משברים אחרים, שגם הם נובעים מנתוני המדינה של מיעוט שטח ואוכלוסייה גדולה מתווספים לכך, כמו העומס בחופים, מחירי הנופש בבתי מלון ועוד.

איך הגענו למצב הזה?:

  • תכנון לטווח קצר – משבר הדיור גורם למקבלי ההחלטות לאבד כל מוטיבציה לראיה ארוכת טווח וללחץ לספק פתרונות מידיים. הבעיה היא שתכנון קצר טווח, ועוד באופן בזבזני בקרקע, סותם את הגולל על אפשרות לאיכות חיים. לא ניתן לפתח איכות חיים ללא תכנון כוללני ארוך טווח. ההתרכזות בדיור כיעד העיקרי של התכנון מוטעית ביסודה. איכות החיים מורכבת מדיור, תעסוקה, חינוך ונופש, וכמובן האפשרות להגעה יעילה, נוחה ובעלות סבירה ממקום למקום. כך שדיור לבדו אינו מאפשר איכות חיים. במשך עשרות שנים התכנון בישראל נעשה במערכת הירארכית, תוך ראיה כוללת לטווח רחוק, לפי דרגות של תכנון ארצי, מחוזי ומקומי. כך תוכננו הערים והיישובים, תעסוקה ותשתיות. עם עליית מחירי הדיור והתגברות המחאה החברתית, הממסד כולו התרכז רק בתכנון לדיור. התכנון הכולל נפסק כמעט לחלוטין ומערכת התכנון גויסה כולה לפתרון “משבר הדיור”.

כמענה למשבר זה החלו בתכנון מהיר, אשר מרוכז כולו בדיור ואינו לוקח בחשבון את שאר שימושי הקרקע החיוניים לאיכות החיים. הפתרון שאומץ ע”י מקבלי ההחלטות הוא הגדלת ההיצע התכנוני. במקום לשפר את כל שרשרת הגורמים שקשורים לעליית מחירי הקרקע, כמו מתן היתרי הבניה ע”י הרשויות המקומיות, בניית תשתיות ע”י משרדי ממשלה כמו תחבורה או תשתיות, בנייה לשכירות ארוכת טווח כמו בעולם וכמובן  אמצעים פיננסיים וניהול נכון של הקרקע, התרכזו בפתרון אחד, שלעמדתנו אינו פתרון הקסם, והוא העלאת כמות יחידות הדיור המאושרות  (על הנייר) מדי שנה.

עד כה, ההסתמכות על הגדלת ההיצע התכנוני התגלתה כאמצעי בלתי יעיל  מול משבר הדיור או התחבורה. הפעלת אמצעים תכנוניים קיצוניים כמו הקמת ועדות תכנון מהירות למאות אלפי יחידות דיור (הוד”ל והותמ”ל)  ואישורן ללא כל טיפול בכל שרשרת הפיתוח של הבניה עלולים להביא למדינה צפופה יותר,  אשר מפתחת את הקרקעות הלא נכונות לבניה ובאופן מיושן ובלתי אחראי. טיפול בתשתיות באותה דרך ע”י הות”ל (הוועדה לתשתיות לאומיות) גם הוא אינו מניב את הפירות הרצויים.

הותמ”ל, ועדה לתכנון מועדפים לדיור, מאשרת מאז 2014 מאות אלפי יחידות דיור, רבות מהן על קרקעות חקלאיות (על יותר מ 40,000 דונם), באופן שמקדש את הדיור כיעד נפרד משאר ייעודי הקרקע החיוניים עבורנו בחיי היומיום. למרות החוק הדרקוני של הקמת וועדה זו ולוחות הזמנים הקבועים בו, טרם נבנתה יחידת דיור אחת מתוקף תכניות אלו. אישורן של מאות יחידות דיור נוספות, אם אכן יאושרו באותו אופן, הינו בכיה לדורות.

הסיבות לכך רבות – התכניות אינן נובעות מתכנון ארוך טווח הקיים במחוזות המדינה השונים, קולן של הרשויות המקומיות אינו בא לידי ביטוי נכון  (לעתים עקב הסכמי הגג שנחתמים מולן), תכניות רבות הינן בזבזניות בקרקע ומחייבות השקעות עצומות בתשתיות על חשבון היישובים הקיימים וההתחדשות העירונית הפוטנציאלית, הציבור אינו יכול להתערב וגורר את התכניות לבתי המשפט לאחר אישורן והתכניות עצמן אינן מחייבות פיתוח מדורג לפי ההתחברות לתשתיות וליישובים הקיימים. מעל כל אלו – ההתייחסות למשאב הקרקע  ההולך ואוזל אינה נכונה וההתייחסות לדיור כאל מוצר שצריך לספקו לפי כמות גם היא מוטעה.

ההתרכזות בדיור גרמה ללחץ רק על מנהל התכנון, בעוד שאר משרדי הממשלה ממשיכים בתכניות הנפרדות שלהם, ואינם חלק מהמאמץ הכולל. לא ניתן לפתח בינוי, גם לא לבצע התחדשות עירונית ראויה, ללא מאמץ ותיאום של כלל משרדי הממשלה המעורבים ביצירת איכות חיים, המבוססת על מקומות תעסוקה, נגישות, שטחי ציבור ותשתיות,  נוסף לדיור.

  • מחסור בשטחים פתוחים – מעבר לתיפקוד של השטחים הפתוחים לנופש ולפנאי, לשמירת השטחים הפתוחים חשיבות עצומה עבור החקלאות, המספקת לנו בטחון תזונתי, עבור הרצף האקולוגי השומר עלינו מהידרדרות סביבתית ועבור שמירת צביון הארץ.  אם נמשיך לתכנן שכונות חדשות על השטחים הפתוחים, המדינה תהיה בנויה ברובה וללא השטחים הפתוחים החיוניים לקיומנו.

לכן, האתגר הבא הוא תכנון משאב הקרקע באופן יעיל, תוך איזון שונה לחלוטין בין הקצאת הקרקע לבניה אל מול שמירת השטחים הפתוחים. לשם כך נדרש סל פתרונות ולא כלים מיידים וחלקיים כמו “מחיר למשתכן” או הקמת ועדות עוקפות תכנון איכותי, כמו הותמ”ל.

  • חידוש היישובים הקיימים – אחד הפתרונות המתבקשים לתכנון העתידי הוא חידוש היישובים, החלפת מלאי הבניה המיושן, שתוכנן בצפיפות נמוכה, ונסמך על תלות ברכב הפרטי ומממילא הגיעה העת לחדש אותו עקב התיישנות החומר. בתכנית האסטרטגית של הממשלה יעדי ההתחדשות העירונית הינם נמוכים מדי. בנוסף, למרות הקמתה של הרשות להתחדשות עירונית, אין כל התקדמות או שינוי תפיסתי בתכניות להתחדשות עירונית.
  • חוסר יעילות של תמ”א 38 –  גם “הבשורה הגדולה” בדמותה של תמ”א 38, על תיקוניה, לא הביאה להתחדשות עירונית איכותית בערים, בוודאי שלא באיזורים שחייבים בחיזוק מפני רעידות אדמה וגם במרכז הארץ לא בכמות מספקת. להיפך. תמ”א 38 הינה התחדשות נקודתית, ללא כל יכולת של הרשות המקומית לענות על הציפוף עם שטחי ציבור מספקים ומפותחים, שדרוג התשתיות ואספקת תחבורה ציבורית. זהו הליך שלמעשה הינו כלי פיננסי ולא כלי תכנוני והשימוש בו הוא בהתאם.

ההסתמכות על המגזר הפרטי, כלומר על יזמים, כי ייזמו ויממנו את כל ההליך של התחדשות עירונית – נקודתית כמו תמ”א 38 או בתכניות גדולות יותר לפינוי-בינוי –  אינו נכון. כמו בעולם, יש לממן, ללוות ולאפשר התחדשות עירונית ממשית ובכמות גדולה הרבה יותר.  התחדשות עירונית איכותית חייבת בתכנון מוקדם וליווי בשדרוג שטחי הציבור, התשתיות וכמובן התחבורה הציבורית.

לסיכום, אין לנו קרקע לבזבז וכל פיתוח צריך להישקל בכובד ראש לאור תמונת המצב העתידית של החברה הישראלית. האם אנחנו רוצים להיות עיר-מדינה צפופה ופקוקה? או שמא שמירה על תבנית של יישובים עירוניים וביניהם תחבורה איכותית, כאשר בין הגושים האורבניים יש שטחים פתוחים לטובת כולנו? על מנת לפתור את משבר התכנון הנוכחי ולאפשר התפתחות איכותית של הארץ, או מה שנשאר ממנה, יש לעצור את ההליכים העכשוויים, הנובעים מלחץ, ולאפשר שינוי של אופן התכנון הכולל יחד עם מימוש של תאום נכון של כלל משרדי הממשלה המעורבים בפיתוח הארץ.

מה נדרוש מהממשלה הבאה?:

  1. בניית תכנית כוללת לפיתוח הארץ לקראת שנת ה-100 אשר מונעת בזבוז קרקע בגלל צרכים מידיים ותכנון משתנה לפי גחמות פוליטיות או כלכליות בהובלת מנהל התכנון ובשיתוף משרדי הממשלה המחויבים לפתח את התכניות בהתאם, כמו משרד התשתיות או משרד התחבורה.
  2. קיום דיון מעמיק על הרכב החברה הישראלית כבסיס לתכנון טוב יותר לכלל שכבות החברה ישראלית –  צרכי המגזרים השונים גורמים לאילוצים בתכניות שנערכות עבורם, כמו הצורך בשטחי ציבור רבים או בניה בצפיפות נמוכה מדי.  הגיעה העת לדון האם מתן מענה לצרכים אלו הינו נכון או שמא יש לדרוש מכל מגזר להתאים את עצמו לתנאי התכנון והפיתוח בארץ כמו מיעוט הקרקע וחשיבות השטחים הפתוחים.
  3. בחינת זמינות הקרקע ופתרונות אפשריים לאכלוס מספר תושבים כפול מהיום. התמקדות בהתחדשות עירונית ושדרוג מרכזי הערים הוותיקות צריכים להיות המטרות הראשונות, בהן יש להשקיע את מירב המשאבים ורק לאחר מיצוי אפשרויות אלו ניתן לבחון זליגה של הפיתוח לשטחים פתוחים –  הפוך מהנעשה היום. הרבה ערים בנויות בצפיפות נמוכה ויש בהן פוטנציאל גדול להכפלה או יותר של יחידות הדיור. האחריות לכך משותפת –  התכנון יכול להיות מצוין, אך ההיבט הכלכלי חייב במענה, כלומר בתמיכה של משרד האוצר ויתר ההיבטים כמו החברתי או התחבורתי גם הם מחייבים מענה של משרדי ממשלה נוספים.
  4. השקעה גדולה יותר בתכנון ובפיתוח תוך העדפה של התחדשות עירונית – תקצוב הרשות להתחדשות עירונית כך שהקרן שאמורה לקום תתמוך בהתחדשות עירונית ותקטין את הציפוף במקומות שאינו מתאים, כולל מימון תכניות התחדשות עירונית במקומות חסרי ערך קרקע מספק. כדי להבטיח ביצוע התחדשות עירונית גם במקומות שאינם משתלמים לכאורה ליזמים, ליצור אפשרות בחוק לפצות או לתגמל יזמים שמבצעים התחדשות עירונית במקומות שאין בהם רווח גדול (כלומר, לא במרכז וצפון ת”א) על ידי מתן זכויות בניה נוספות במקומות אחרים.
  5. דרישות להתחדשות עירונית איכותית:
  6. תכנון ההתחדשות העירונית בהתאם למקום וליישוב ולא לפי יחס של יח”ד קיימות מול מתוכננות.
  7. השקעה ציבורית, של המדינה, בהתחדשות עירונית והפחתה של עלויות הפיתוח על היזמים. יש ללוות את ההליך כולו ולא להעמיס זאת על הדיירים. יש לדרוש מהרשויות תכניות כוללות להתחדשות עירונית על מנת להבטיח פיתוח תואם של שטחי ציבור.
  8. התבססות על תכנון משולב תחבורה ציבורית בתהליכי ההתחדשות העירונית.
  9. אימוץ תפיסה תכנונית שרואה את הדיור כחלק מייעודי הקרקע ולא כשימוש מבודד מהשאר. כלומר, אין להתייחס לדיור כאל מוצר בשוק חופשי אלא להכיר בחובת המדינה לנהל ולתכנן את הפיתוח.
  10. העדפת פיתוח וציפוף ישובים קיימים על פני הקמה של ישובים חדשים בפריפריה. למרות הידיעה כי בינוי של יישובים חדשים גורם להחלשת המרכזים האורבניים עקב הסבת משאבים רבים ובריחת אוכלוסייה חזקה, עדיין יש תכניות לעשרות יישובים חדשים בנגב ולהקמת ערים לאוכלוסיות מיוחדות כמו העיר כסיף הצמודה לערד, המיועדת לחרדים. יש לאסור באופן מוחלט הקמת יישובים חדשים.
  11. קביעת גבולות תכנון קשיחים לפיתוח על מנת להקטין  חריגות עתידיות.
  12. תכנון ואישור תכניות של בנייה רוויה בלבד על פני בנייה צמודת קרקע, כולל איסור בניית צמודי קרקע ברובם המוחלט של היישובים.  אישור תכניות לבניה רוויה במקומות בהם קיימת כיום בניה צמודת קרקע, כדי לעודד כלכלית את עיבוי הבניה במקום.
  13. חשוב! ביטול הליכי תכנון שאינם חלק ממערכת קבלת ההחלטות העיקרית כמו הותמ”ל והות”ל. זאת כדי למנוע אי סדר בפיתוח, וטעויות גדולות נוספות בפיתוח הקרקע שנשארה, וכן להפסיק את התכנון שבוחן את הדברים בזווית צרה (במקרים אלה, רק מגורים או רק תשתיות, בלי להתאמץ קצת יותר ולתת מענה למכלול הצרכים). ההחלטות של גופים אלה שכבר התקבלו הן בעייתיות במקרים רבים ומבטיחות תכנון גרוע לטווח הארוך. כאמור, לא ניתן לפתח שכונות מנותקות וגם לא תשתיות מנותקות, שאינן תואמות למערכת הכוללת. גם האפשרות למעורבות הציבור בהליכים אלו, שהם מקוצרים ולא מעמיקים, נמנעת כיום, ויש לשנות זאת.
  14. בינוי על שטחים פתוחים צריך להיות שיקול מרכזי בהערכת איזון האינטרסים בהליכי  התכנון, כך שהדורות הבאים לא יסבלו מהחלטות אומללות המתקבלות כיום מלחץ של אינטרסים כלכליים או פוליטיים.
  15. הסדרה חוקית ופיתוח מסיבי של דיור בשכירות ארוכת טווח בדומה לקיים בעולם.  30% מתושבי המדינה גרים כיום בשכירות. יש להסדיר את נושא השכירות ארוכת הטווח, כך שהציבור יוכל להסתמך על מגורים אלה כאופציה לחיים איכותיים. המדינה חייבת במיסוד בנייה זו כדוגמת הקיים בעולם.
  16. ביצוע רה-ארגון ברשות מקרקעי ישראל ובמשרד האוצר על מנת לאפשר פיתוח נכון.
  17. יש לשלב את כל הנדרש למוקדי הפיתוח הגדולים בתכניות של כל משרדי הממשלה לפי אותם לוחות זמנים ותקצוב – כלומר תיאום תכניות עבודה שנתיות ותכניות חומש בין משרדי האוצר, מנהל התכנון, משרד התחבורה, משרד האנרגיה ושאר המשרדים הרלוונטיים.

תחומי פעילות

עשרות אלפי יחידות דיור על אחת הקרקעות המזוהמות בישראל. במסגרת פעילותינו לטיפול במתחם תע”ש השרון המזוהם, פנינו בחודש מאי 2013 יחד עם ארגונים נוספים לשר להגנת הסביבה דאז, עמיר פרץ, ובקשנו ממנו להתערב בדחיפות בהליך קידום התכנית, במטרה למנוע נזקים בריאותיים וסביבתיים שישפיעו על הציבור הרחב, לצד שמירה על ערכי הטבע החשובים במתחם. במכתב ששלחנו… קרא עוד »